自持转型七年后“非主流”潘石屹终于告别散售模式?

时间:2019-07-10 来源: 专栏
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SOHO中国七年来一直在改造其自给自足的房产,似乎无法完全摆脱宽松销售模式下的资产优化路径。

“除了商业,你会尝试长期租赁,商业和其他新物种吗?”

“哪一个赚钱?”具有强烈西北口音的潘石屹以适当的“泛式”笑容掩盖了答案。

“然后问,哪一个赚钱?”一个很好的打破砂锅。

“我将永远不是主流。如何通过做同样的事情来赚钱,只有不同才能赚钱。”这个问题和答案足以让人看到潘石屹的“太极拳”技能有多深。

6月28日,SOHO中国举办了房地产促销会。潘石屹宣布,它将在不久的将来分批出售部分房产,估计总价值为78亿元人民币。 “价格越高,交易金额将仅高于预期。”显然,潘石屹对他的财产非常有信心。

然而,SOHO中国已经将其自给自足的房产改造了七年,似乎无法完全摆脱销售模式的资产优化路径。

Phoenix Network Singularity Business了解到,此次出售的第一批上市是来自5个项目的9个独立交易清单,包括望京SOHO,银河SOHO,建外SOHO,SOHO东海广场和SOHO中山广场。建议面积为20,000平方米,这是一个整层办公室或整个会所项目。

中国购物中心发展委员会主任郭增利认为,由于缺乏真正的承诺和交易经验,销售模式缺乏统一的运营规划,即使SOHO中国的运营价值链不完整,只有销售管理模式有埋藏隐患。但是,从资产管理层面来看,更新一些非核心资产是自我维持的房地产公司的长期战略,可以进一步优化集团的资产配置。

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7.8亿元出售2万平方米的物业

根据SOHO中国的推广会,待出售的房产可用于资产交易或股权交易,其中包括:

银河SOHO位于东二环路朝阳门大桥西南侧,毗邻地铁朝阳门站,A座A座和A座18F座整层为6322.4平方米;

建外SOHO位于东三环国贸大桥西南,东区二楼待售,总面积3023.44m2;

SOHO东海广场位于上海南京西路4F裙楼,43F,45F出售,共4056.66m2;

SOHO中山广场位于虹桥中央商务区,16F楼的整个楼层共售出2162.61平方米。

据报道,78亿美元的房产是他们留下的房子的一部分,另一部分是客户不归还的房子。

据了解,北京的望京SOHO,光华路SOHO2,前门大街,丽泽SOHO,上海外滩SOHO,SOHO复兴广场,古北SOHO,SOHO天山广场是SOHO中国的核心资产。将继续持有这些优质资产,无销售计划,并长期看好北京和上海写字楼市场。“

事实上,SOHO中国长期以来一直没有出售资产。最近的一次是在2017年,股权转让人民币35.73亿元和人民币50.08亿元,以及虹口SOHO和凌空SOHO在上海的销售。

潘石屹在会上解释说,由于目前SOHO中国资产达583亿元,债务金额为178亿元,因此确实没有长期出售资产。没有经济压力。通过出售78亿个房产,它为中介机构创造了增加收入和增加国家政府税收的价值。

“9个物业和5个项目的物业有稳定的租约。销售模式已经以这批销售结束。批量销售业务非常艰难。这是一种相对简单的经营方式。”潘石屹说。

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最终会死的“卖基因”?

事实上,这不是潘石屹第一次高喊“结束销售”的口号。

2012年,SOHO中国决定不批量出售,2014年出售和出售N个房地产项目,总金额为285.87亿元。此外,销售清单中包含的五个项目中的一些保守估计为78亿元。这意味着,在五年内,SOHO中国已出售其房地产资产并兑现363,870亿元。

将资产转换为现金可能是SOHO中国保持其价值的一种方式。

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数据来源/奇点商业研究院

高级业内人士告诉齐都军,商业地产商业模式主要分为三类:第一类是“只租”模式,得到外界的认可,目标是获得稳定的租金;第二是“卖”。模式方面,SOHO中国依靠快速发展的批量销售和快速撤资;第三种是“租赁 - 销售组合”模式,其中投资者或开发商租赁他们的一些房产,其中一些被出售。

在会上,记者问为什么这些高收益和高回报的优质资产“满意”出售。潘石屹回答说:“在合适的时间卖钱是做生意的永恒法则。我们将根据市场变化和趋势继续优化产品组合,保持灵活性并维持低债务状态。

数据显示,在2007 - 2011年收购扩张期间,其资产负债率不超过62%。经过几年的“卖卖”,去年年底,SOHO中国的净负债率为43%,平均借贷成本约为4.6%。

通过项目销售更新来降低不高的资产负债率是可以理解的。没有长期占用土地的潘石屹不买房或建房,计划诚实地成为“租房公众”。

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经过七年的自我维持转型后的未来

“目前,SOHO多年来一直在深耕北京和上海的房地产市场。它管理和管理的商业地产面积为498万平方米,占地面积为140万平方米。“这是SOHO中国新交易所的答题纸。

根据历史数据,2012年7月23日,潘石屹宣布“在未来三年内,SOHO中国将实现重大转型,销售模式将逐步转向租赁和销售。自我维持的比例将逐渐增加。“

虽然潘石屹随后多次强调改造成功,但他目前的答案尚未赢得市场认可。目前尚不清楚所公开的转录本是否能满足市场预期。

根据2018年的财务报告,SOHO中国的营业额约为人民币17.21亿元,净利润约为人民币19.25亿元;租金收入约为人民币17.35亿元,持有项目的租金收入同比增长约18%(不包括2017年虹口的销售额)SOHO和凌空SOHO租金收入的影响),投资的平均入住率物业达到96%。

此时,物业销售项目潘石屹表示,公司将继续关注市场机遇,看好一线城市的核心区域,有机会拿土地,并在没有贷款的情况下偿还贷款。正确的机会。

“毕竟,未来的钱可能不值钱,但房子肯定物有所值。”

谈到SOHO中国的未来,潘石屹透露,目前没有计划出售SOHO中国持有的八处房产。第三季度项目目前没有上市计划,也不会将摄影,木工和其他业余爱好与商业相结合。

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